|
Землю √ собственникам жилья.
Вопрос: В настоящее время, как всегда, в ускоренном порядке и в значительной степени непродуманно, я бы сказал в ╚пожарном порядке╩, начинают создаваться товарищества собственников жилья и другие образования по управлению многоквартирными домами.
А как же решается вопрос о земле, на которой находится многоквартирный дом и прилегающая к нему территория, садики и скверы во дворах домов или рядом с ним '
Ответ: прежде всего хочется ответить, что ╚пожарный порядок создания ТСЖ╩ заключается в том, что с выбором формы управления многоквартирным домом собственники жилья должны были определиться до 01 марта 2006 года и как всегда конечно не успели. Решение этого вопроса Федеральным законом ╪ 184-ФЗ от 26.12.06 года отсрочено до 01 января 2007 года.
Одной из новелл ЖК РФ является включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Так, согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с другим имуществом дома, на праве общей долевой собственности принадлежит:
- земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Согласно ст. 16 Закона о введении ЖК РФ в действие , возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка.
Если в существующей застройке занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован (поставлен на кадастровый учет) до вступления в силу ЖК РФ, он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает автоматически в силу закона с 01.03.2005 (со дня вступления в силу ЖК РФ).
Например, если многоквартирный дом построен на арендованном застройщиком государственном (муниципальном) земельном участке, то данный участок уже сформирован, поскольку для заключения договора аренды необходим кадастровый план. Соответственно, обязательство застройщика по арендной плате за землю перед арендодателем государственной или муниципальной земли прекращается с 01.03.2005. Однако с этой даты возникает основание для начисления земельного налога собственников помещений, уплата которого должна производиться в соответствии с НК РФ (при получении извещения из налоговых органов).
ЖК РФ и Закон о введении его в действие (╪ 189-ФЗ от 29.12.04 г.) не делают исключения для случаев строительства многоквартирных домов на земельных участках, находящихся у застройщиков на праве собственности. При этом возникает следующая коллизия. С одной стороны, в ст. 235 ГК РФ содержится открытый перечень оснований прекращения права собственности. Кроме отчуждения, изъятия, отказа от права, гибели вещи и пр. допускается утрата права собственности в иных случаях, предусмотренных законом. С другой стороны, ст. 44 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником, отказ от права собственности, принудительное изъятие. Пока в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) существует запись о праве собственности застройщика на участок, у налоговых органов имеются основания требовать уплаты налога за землю. Поэтому если застройщик не заинтересован в сохранении права собственности на землю и уплате налога на имущество, которое ему не принадлежит и которым он не пользуется, то рекомендуется подать заявление в регистрирующий орган о прекращении права собственности и начать процедуру регистрации права долевой собственности собственников помещений на общий участок.
Если в существующей застройке земельный участок не сформирован (не проведено землеустройство и кадастровый учет), то для приобретения права долевой собственности на общий участок необходимы:
- проведение общего собрания собственников помещений;
- обращение уполномоченного собранием лица в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании участка;
- принятие решения указанных органов о формировании участка (но не о предоставлении или передаче участка в общую собственность!), например, об утверждении результатов межевания и проекта границ участка;
- постановка сформированного участка на государственный кадастровый учет.
В этом случае право общей долевой собственности на землю всех собственников помещений возникает с момента проведения государственного кадастрового учета.
Если многоквартирный дом построен (реконструирован) после 01.03.2005, то его приемка возможна только при установлении размера и границ участка (при наличии сформированного занятого домом участка). В этом случае в соответствии со ст. 36, 38 ЖК РФ, п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Отметим, что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации. Однако регистрация права долевой собственности будет обязательна в случае распоряжения общим земельным участком.
Общий земельный участок может быть передан в пользование по договорам ссуды, аренды или обременен правом ограниченного пользования (п. 5 ст. 36 ЖК РФ). Установление права ограниченного пользования определяется наличием на участке до 01.03.2005 г. объектов недвижимости, для использования которых устанавливается обременение.
Если объекты (соседние дома, иные объекты на соседних участках, подземные сооружения и коммуникации на занятом домом или соседнем участке) существовали до 01.03.2005, то ЖК РФ не допускает запрета на установление обременения в случае необходимости доступа к этим объектам. Очевидно, что в этом случае устанавливается либо публичный сервитут (п. 2 ст. 23 ЗК), либо иное ограничение права на землю (ст. 56 ЗК РФ).
Если после 01.03.2005 на соседних участках возводятся новые объекты, либо прокладываются новые коммуникации на занятом домом или соседнем участке, то обременение может быть установлено только по соглашению с собственниками помещений либо по решению суда. В этом случае действуют правила о частном сервитуте (п. 1 ст. 23 ЗК РФ, ст. 274-276 ГК РФ).
Санкт-Петербург, 197136, ул. Всеволода Вишневского, д. 5,
тел./факс (812)-347-17-86, e-mail: evgenij-vasilevich@yandex.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
