|
Долевое строительство.
В данной статье мы постараемся ответить самые распространенные вопросы, которые возникают у граждан на стадии заключения договора долевого участия. Что же надо делать и на что надо обращать особое внимание при заключении договора долевого участия ' Куда обращаться и дольщику, т.е. человеку который принимает участие в финансировании строительства своей квартиры, и как избежать неприятных последствий ' Ответы на эти вопросы должен знать каждый дольщик.
Вопрос: Мы хотим заключать договор долевого участия. Но боимся потерять свои деньги. Как нам убедиться, что после заключения договора у нас не возникнет проблем '
Ответ: Да, действительно, такая возможность существует для будущих дольщиков. Данная процедура обычно называется юридической экспертизой или проверкой на ╚чистоту╩. В случае приобретения квартиры в строящихся домах, экспертизой называется проведение квалифицированным специалистом (адвокатом или юристом) анализа пакета документов и разрешительной документации, являющихся основанием для заключения договора долевого участия в строительстве. Подобная экспертиза может проводится и для жилья на вторичном рынке (для уже построенного жилья).
Верховный суд Российской федерации в обзоре судебной практики от 19 сентября 2002 года пришел к выводу, что к договорам долевого участия должны применяться нормы, содержащиеся в Законе РФ ╚О защите прав потребителей╩. Такая позиция судебных органов направлена на укрепление прав дольщиков, т.к. в соответствии с данным Законом дольщик вправе рассчитывать на трех процентную неустойку за каждый день просрочки исполнения компанией обязательств. Несмотря на это, для применения норм данного закона необходимо устанавливать имеет ли право компания строить дом или привлекать дольщиков к финансированию строительства. В случае если компания не имела право привлекать дольщиков или вообще строить дом, применение данного Закона будет под большим вопросом. Исходя из складывающейся судебной практики, юридическая экспертиза остается самым действенным способом устранения рисков связанных с приобретением жилья.
Предложение по проведению юридических экспертиз на нашем рынке недвижимости уже не ново и такие экспертизы производятся достаточно большим числом специалистов. К сожалению, качественный показатель проведенной экспертизы сильно зависит от уровня подготовки самого специалиста. Поэтому к выбору специалистов необходимо подходить тоже осторожно.
Вопрос: В какой момент необходимо обращаться к специалистам для заключения договора '
Ответ: Разумнее всего подключать специалиста в тот момент, когда вы уже выбрали квартиру, а договор еще не подписали. Однако, привлечение специалиста на более ранних стадиях ни чуть не повредит. До подписания договора компания максимально заинтересована в привлечении нового дольщика и готова вести переговоры, показывать необходимые документы и вносить изменения в договор. Такими документами в Санкт-Петербурге могут быть: Распоряжение Губернатора или Администрации Санкт-Петербурга, решение инвестиционно-тендерной комиссии, договор аренды земельного участка заключенный с КУГИ Санкт-Петербурга, всевозможные договоры подряда, генерального подряда, соглашения компаний о распределении квартир в доме, проект договора долевого участия и другие документы.
Недавно процесс предоставления земельных участков под застройку путем принятия решения на ИТК, был заменен процедурой проведения торгов. Уже состоялись первые торги. Поэтому с 2004 года основанием для издания Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга о предоставлении участка под застройку будет не Решение ИТК, а документы, подтверждающие победу компании на торгах. Однако, в связи с тем, что данные изменения достаточно новые большинство компаний имеют на руках Решение ИТК.
Как не печально это говорить, но после заключения договора и получения денег или их части многие компании теряют интерес к своим дольщикам, т.к. новой прибыли они уже не принесут. Дольщику же остается ждать уведомления о готовности компании передать ему квартиру.
Вопрос: Мы заключили договор со строительной компанией. Через несколько недель мы узнали, что наши родственники тоже покупали строящуюся квартиру, но очень долго что-то согласовывали с компанией. Правильно ли мы поступили, просто подписав договор ' Что они согласовывали '
Ответ: Дело в том, что процедура заключения договора включает в себя не только его подписание, а еще согласование и изменение условий подписываемого договора. В процессе согласования стороны договора должны прийти к такой редакции, которая будет признаваться справедливой как дольщиком, так и компанией. Разумеется, большинство договоров может быть подписано без изменений, т.е. в первоначальной редакции, но как показывает практика на пользу сторонам договора это не идет, либо идет лишь одной из них. Возможно, ваши родственники привлекли к участию в заключении договора специалиста, который вел переговоры с целью внесения изменений в текст договора.
При заключении договора долевого участия необходимо, чтобы договор надлежащим образом защищал интересы дольщика. Прежде всего, в тексте договора следует обращать внимание на следующие моменты:
срок окончания строительства дома;
наличие соглашения сторон договора о том, что цена квартиры или квадратного метра является фиксированной и изменению не подлежит;
сроки передачи пакета документов для регистрации права собственности Дольщика на построенную квартиру;
сроки передачи квартиры;
штрафные санкции за невыполнение данных условий договора и условия его расторжения.
В описании срока окончания строительства не должно содержаться слово ╚плановый╩, т.к. планы копании могут изменяться достаточно часто. Не редко в договорах встречаются слова ╚срок окончания строительства √ согласно Распоряжению Администрации╩, это означает, что возможное внесение изменений в Распоряжение Администрации также способно отодвинуть срок окончания строительства.
Если дольщик не хочет чтобы сумма, которую он заплатит за квартиру, постоянно росла, необходимо это четко прописать в договоре. Недобросовестные компании, для привлечения дольщиков намеренно понижают стоимость квартиры, а через некоторое время, после заключения договора, извещают их о том, что в связи с удорожанием строительства дольщику необходимо доплатить определенную сумму. К сожалению, если не зафиксировать стоимость квартиры или квадратного метра строительная компания сможет повышать цену. Если в договоре есть пункт запрещающий увеличивать стоимость, пока сам дольщик не согласиться с увеличением цены, компания не сможет получить этих денег.
Так же очень важно в договоре предусмотреть срок, в который компания передаст в ГУЮ ╚Городское бюро регистрации прав на недвижимость╩ и дольщику пакет документов необходимый и достаточный для регистрации его права собственности. Отсутствие четкого срока передачи документов в договоре может привести к тому, что организация сможет безнаказанно затягивать оформление права собственности дольщика на квартиру. Отсутствие условия о достаточности документов может привести к тому, что дольщик должен будет просить организацию изготовить достаточное количество документов, а в случае получения отказа будет вынужден обращаться в суд. Дольщик должен сам позаботиться о том, что бы по договору ему передавались документы в двух экземплярах, т.к. один пакет документов остается в ГУЮ ╚Городское бюро регистрации прав на недвижимость╩, а второй возвращается дольщику.
Для того чтобы квартира была передана дольщику в срок, необходимо предусмотреть в договоре срок передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи. Таким сроком могут быть 6-9 месяцев после сдачи дома Государственной приемочной комиссии.
В договоре важно предусмотреть штрафные санкции, которые бы стимулировали строительную компанию выполнять все свои обязанности в срок. Нарушение любых обязательств по договору долевого участия, должно приводить к обязанности фирмы выплатить определенную сумму, а существенное нарушение условий этих пунктов - к праву дольщика расторгнуть договор и вернуть свои деньги.
Эти и другие изменения текста договора создают для компаний много обязанностей, которые они должны будут выполнять в период действия договора. По этой причине не все компании идут на внесение таких изменений в текст договора или принимают их частично. В подобной ситуации задачей любого специалиста является разъяснение дольщику последствий, которые могут повлечь отсутствие или наличие в тексте договора тех или иные пунктов.
Вопрос: Как нам узнать в хорошей или плохой компании мы подобрали квартиру ' Ведь заключив договор, мы потратим больше года, перед тем как столкнемся с какими-либо проблемами.
Ответ: К сожалению, даже у самых хороших компаний бывают проблемы с отдельными квартирами. Не всегда это зависит только от компаний. Дело в том, что по заключенному договору дольщик может передавать по договору (цессии или перемены стороны в обязательстве) свои права на эту квартиру другим лицам. В случае возникновения каких-либо проблем связанных с такой передачей прав между физическими лицами, компания не сможет влиять на отношения физических лиц и тем более устранить такие проблемы. Однако, есть компании у которых проблемы распространяются на целые дома. Качественно минимизировать свой риск, дольщик сможет лишь проведя экспертизу или застраховавшись в страховой компании.
Очевидно, что дольщика на стадии подписания договора, прежде всего, волнует надежность и добросовестность компании, в которой он подобрал квартиру. Однако, содержимое текста договора является очень важной частью отношений между дольщиком и компанией. Нередко именно из-за грамотного составления договора дольщик успешно преодолевает все трудности и получает право собственности.
адвокатской фирмой ╚Юринформ-Центр╩
Санкт-Петербург, телефон: 118-69-18
http://www.jurinform.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
