|
Арест квартиры (комнаты).
Адвокат Хейфец А.С.
В жизни случается всякое. Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество либо запрещение, то есть объявление запрета распоряжаться недвижимым имуществом, а при необходимости √ ограничение права пользования, применяемое для обеспечения иска или в других целях. Арест недвижимого имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим Законом РФ ╚О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним╩ (статья 28) предписана необходимость извещения соответствующего регистрирующего органа об аресте, установленном решением суда в трехдневный срок.
Арест накладывается по решению суда и является, в силу закона, обеспечительной мерой, обеспечивая сохранность жилого помещения как субъекта права. Поэтому не удивляйтесь, если при покупке приглянувшейся Вам квартиры (комнаты), оформив договор купли-продажи и отдав его на регистрацию в Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) либо иной соответствующий регистрирующий орган, вдруг окажется, что на квартиру наложен арест либо запрещение. Ощущения, смею заверить, не из приятных. Первое желание - обвинить продавцов квартиры (комнаты) в мошенничестве, потребовав с них вернуть все переданные по договору денежные средства, а заодно и потребовать возместить моральный вред. Но бывает и такое, что продавец ни о чем таком и сам не знал: ни о запрещении, ни об аресте, наложенном на его квартиру (комнату). Словом, эмоции эмоциями, но надо что-то делать.
За время работы нашей фирмы аресты как на продаваемых, так и покупаемых квартирах случались, и не редко. Поэтому, НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ нельзя паниковать. В 9 случаях из 10 снятие ареста - лишь вопрос времени. Приведу Вам некоторые примеры. В комнате, в трехкомнатной коммунальной квартире, живет нелюдимая одинокая пожилая женщина. Комната не приватизированная, поэтому соседи ждут, не дождутся, когда же пожилая женщина (старушка) покинет этот бренный мир и предоставит соседям возможность вселиться на освободившуюся жилую площадь. И вдруг, вместо старушки, появляется молодой человек, который заявляет, что он их новый сосед. Что делают соседи? Первым делом бегут в милицию с заявлением: ╚Бабушку неизвестно куда упрятали, чтобы ее комнату получить!╩ Милиция заявление принимает, выносится судебное определение о наложении запрета на все сделки с комнатой бабушки: чтобы комната 'не ушла '. Затем милиция неспешно начинает разбираться. И что в результате? Оказывается, что молодой человек живет в комнате на законных основаниях, так как поменялся со старушкой. Пожилая женщина взамен своей комнаты получила трехкомнатную квартиру в Туапсе, где у нее живут родственники. Словом, пожилая соседка жива, здорова и продолжает радоваться жизни. А запрещение? Так и осталось: кто его снимать-то будет?
Еще один пример. Взял глава семейства в банке кредит. Выплачивал, как положено, да поругался на работе с начальством. Пришлось уволиться и срочно искать другую работу. А пока на новую работу не устроился, чем ему с банком расплачиваться? Тогда он отправился в банк и попросил в банке дать ему отсрочку в выплате кредита на пару месяцев. Руководством банка было дано согласи на отсрочку, но 'на всякий случай ' представителями банка было подано исковое заявление в суд┘вместе с ходатайством о наложении ареста на принадлежащую ╚должнику╩ квартиру - в качестве обеспечительной меры. Через месяц наш глава семейства устроился на новую работу, начал вновь получать регулярный заработок и выплатил банку полностью оставшиеся деньги по ранее выданному кредиту включая проценты. А что же арест? Арест так и остался.
А вот еще один пример: в результате дорожно-транспортного происшествия была разбита дорогая иномарка. Водитель иномарки потребовал через суд с виновника дорожно-транспортного происшествия (ответчика) возмещения материального ущерба, а в качестве обеспечительной меры попросил судью наложить арест на квартиру (комнату) ответчика. Судебное разбирательство закончилось, при этом ответчик вину признал и добровольно возместил материальный ущерб, а арест на квартире (комнате) остался.
И так, что же делать? Вам отказали в государственной регистрации сделки из за того, что на квартиру (комнату) наложен арест. Первым делом, считаете Вы, необходимо забрать документы, поданные на государственную регистрацию, либо попытаться снять с квартиры (комнаты) арест, а затем вновь подать документы на регистрацию. Можно, конечно, сделать и так. Но это не совсем верно. Если Вы подадите документы заново, то и регистрация сделки начнется заново. Первоначальный срок, когда документы были на регистрации, в общий срок государственной регистрации засчитан не будет. Более того, некоторые документы, необходимые при регистрации сделок с недвижимым имуществом, имеют срок годности, а значит, часть документов (например, справку формы 9) придется брать заново. Таким образом, как только Вам сказали, что на квартиру (комнату) наложен арест либо имеется запрещение, следовательно, по этой причине регистрирующие органы не могут сделку зарегистрировать, надо самому приостановить регистрацию, написав соответствующее заявление. Приостановить регистрацию можно на срок до трех месяцев. Приостановили? Замечательно! Берете в Городском бюро регистрации прав на недвижимость либо ином регистрирующем органе выписку, где в графе ╚обременения╩ указано, что на квартиру (комнату) наложен арест (запрещение), что является подтверждением правомерного отказа в регистрации сделки. Далее идете разбираться в ту организацию, которая арест или запрещение наложила. Да, чуть не забыла предупредить: даже если Вы и заинтересованы в покупке приглянувшейся квартиры (комнаты), приложить усилия по снятию с нее ареста (запрещения) должен собственник, то есть, продавец. Понятно Ваше желание, как покупателя квартиры (комнаты), поскорее стать собственником. Следовательно, предложите продавцу свою помощь, предварительно оформив соответствующую доверенность. Если у Вас не будет доверенности от нынешнего собственника квартиры (комнаты), то вряд ли будут с вами разговаривать.
Допустим, арест наложен по иску какого-либо лица. Возможны два варианта: обратиться в суд на предмет снятия соответствующего ареста. Если арест ╚просто забыли╩ снять и у инициатора ареста нет претензий √ это одно. Судебное заседание возможно назначить быстро, а суд выносит определение о снятии ареста практически ╚автоматически╩. Остается лишь зарегистрировать судебное решение о снятии ареста с квартиры (комнаты). А если не ╚просто╩. Пока суд выяснит, какие претензии у этого лица к собственнику квартиры (комнаты), насколько обоснованно был наложен арест, пройдет немало времени, и лишь затем суд примет решение: снять арест или оставить. Поэтому рекомендую вариант второй: выяснить в суде, кто обратился с требованием о наложении ареста, какие требования были им выдвинуты, а затем самостоятельно найти это лицо и с ним уже поговорить о возможности снятия ареста. Рекомендую для решения вопроса привлечь юриста.
Удалось снять арест! Произвели государственную регистрацию снятия ареста! После этого приходите в ГБР либо иной регистрирующий орган и пишете заявление о возобновлении государственной регистрации. В этом случае и документов новых собирать не надо: ранее представленные документы остаются действительными. Срок, пока документы были на государственной регистрации до момента ее приостановления, будет засчитан в общий срок государственной регистрации.
Как узнать, не под арестом ли квартира (комната)? Если не хотите неприятных ощущений на сделке, то об аресте квартиры (комнаты), запрещениях на сделки с недвижимостью лучше узнавать заранее.
Из справок бюро технической инвентаризации (БТИ), выдаваемых на территории Ленинградской области, о наличии или отсутствии ареста (запрещения) на квартиру (комнату) Вы не узнаете. Если посмотреть справки БТИ, выдаваемые на территории Ленинградской области, то в них встречается фраза: ╚По данным БТИ запрещений и арестов на квартиру (комнату) не значится╩ и указывается дата не сегодняшняя, когда продавец берет указанную справку, а, например, 01.02.1996 года. Но это не означает, что ареста (запрещения) нет сегодня! БТИ не дает сведений об арестах (запрещениях) на дату обращения. Просто в свое время сделки с недвижимым имуществом оформлялись через БТИ (именно они были регистрирующим органом). Пока регистрирующим органом были БТИ, то и сведения из судов или правоохранительных органов направлялись к ним.
Итак, об имеющемся аресте или запрещении на квартиру (комнату) можно узнать именно из выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Такую выписку относительно любой квартиры (комнаты) может получить любой человек, не обязательно собственник. Цена вопроса √ не более 100 рублей. Получили выписку - и никаких проблем: есть арест √ сделку с квартирой (комнатой) не осуществляем. Заинтересованы в приобретении приглянувшейся Вам квартиры (комнаты) - решаете вопросы по снятию ареста (смотри выше).
Если Вы согласны ждать ╚звездного╩ часа, то наберитесь терпения. Нет √ пишите заявление о возврате документов с государственной регистрации без рассмотрения. До внесения в ЕГРП записи о сделке либо об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. При этом регистрирующий орган обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, то регистрирующим органом принимается решение об отказе в государственной регистрации, о чем сторонам выдается соответствующее уведомление с изложением причин отказа. При возврате документов до внесения записи в ЕГРП о праве (сделке), до выдачи заявителям уведомления о приостановлении или об отказе в государственной регистрации на основании письменных заявлений лиц, обратившихся за регистрацией, возврату подлежат все документы, представленные на регистрацию. Еще один совет: если Вы являетесь новичком на рынке недвижимости и не обладаете достаточными знаниями, то не пожалейте денег на привлечение к участию в разрешении сложившейся ситуации квалифицированного специалиста.
адвокатской фирмой ╚Юринформ-Центр╩
Санкт-Петербург, телефон: 118-69-18
http://www.jurinform.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
