|
Долевое строительство.Контроль за строительством со стороны дольщика
Помощник адвоката Лебедев Антон Юрьевич
Адвокатская фирма Юринформ-Центр
В данной статье мы постараемся описать способы контроля за строительством, которыми может воспользоваться любой дольщик, т.е. участник долевого строительства дома. Данные способы воспринимаются юристами как само собой разумеющиеся, а у большинства граждан вызывают недоумение.
Вопрос: Даже имея подписанный договор долевого участия, я не понимаю, какие стадии строительства должны пройти до того, как я получу право собственности на квартиру. Какие бывают стадии строительства? и на каких стадиях получают собственность?
Ответ: Строительство любого дома проходит несколько стадий. Эти стадии необходимо знать каждому участнику строительства. Первая стадия √ подготовка проектной и разрешительной документации. На этой стадии компании необходимо получить - Решение ИТК (инвестиционно-тендерной комиссии). Данное Решение определяет условия проведения строительства, т.е. содержит ответы на вопросы: что, где, кем и в какие сроки должно быть построено.
Недавно процесс предоставления земельных участков под застройку путем принятия решения на ИТК, был заменен процедурой проведения торгов. Поэтому с 2004 года основанием для издания Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга о предоставлении участка под застройку будет не Решение ИТК, а документы подтверждающие победу компании на торгах. Однако, в связи с тем, что данные изменения достаточно новые, большинство компаний имеют на руках Решение ИТК.
Распоряжением Администрация предписывает КУГИ (Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга) заключить со строительной организацией договор аренды земельного участка, на котором будет осуществляться строительство. В свою очередь КУГИ на основании вышеуказанных документов заключает договор аренды указанного земельного участка на инвестиционных условиях.
Вторая стадия √ привлечение компаний и инвестиций. На этой стадии строительная компания привлекает организации, профессионально осуществляющие строительство домов, и заключает договора долевого участия с дольщиками. Если компания, получившая право на строительство, достаточно крупная, она может не привлекать другие организации к строительству дома.
Третья стадия √ строительство дома. На этой стадии осуществляется строительство именно так, как все привыкли это видеть. Также на этой стадии может продолжаться привлечение к строительству компаний и дольщиков.
Четвертая стадия √ приемка дома и передача квартир. На этой стадии Государственная приемочная комиссия принимает дом у строительной компании. Это означает, что дом соответствует установленным нормам и правилам строительства. После приема дома государственной приемочной комиссией строительная компания подает документы в ГУЮ ╚Городское бюро регистрации прав на недвижимость╩ и приступает к передаче квартир дольщикам.
Как Вы уже поняли, квартиры передаются дольщикам только на четвертой стадии. Точную дату передачи квартиры на стадии начала строительства предусмотреть невозможно, поэтому в договоре момент передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи закрепляется следующей фразой: ╚не позднее 6 месяцев после сдачи дома Государственной приемочной комиссии╩.
Вопрос: Я заключил договор долевого участия. Теперь боюсь, что дом не будет построен. Как мне удостовериться, что мой дом достроят?
Ответ: К сожалению, удачное начало строительства - не показатель. Гарантировать, что мало известная компания достроит дом и его примет Государственная приемочная комиссия, никто не возьмется. При долевом участии в строительстве можно лишь минимизировать свои риски путем проведения юридической экспертизы документов или страхования. Эти способы позволяют защитить финансовые вложения дольщика. Думать о минимизации рисков лучше до того, как договор будет заключен. Как в случае страхования, так и в случае проведения экспертизы в договор могут вносятся определенные изменения. Подобные изменения должны защитить интересы дольщика и позволить ему контролировать процесс выполнения компанией обязательства по строительству объекта. Такой контроль обычно заключается во включении в текст договора штрафных санкций за невыполнение строительной организацией своих обязательств. Именно боязнь потерять определенную сумму является самым лучшим стимулом для компании.
Проведение юридической экспертизы после заключения договора может показать то, чем вы рискуете, но повлиять на уже принятое дольщиком решение об участии в строительстве не сможет. Принимая на себя обязательства перед дольщиком, компания дает возможность постороннему человеку (дольщику) контролировать свои действия. Разумеется, после заключения договора долевого участия строительная организация может не захотеть что-либо менять в тексте договора, т.к. это будет ухудшать положение компании перед дольщиком.
Страхование после заключения договора тоже возможно, но если договор будет содержать большое количество рисков, плата (страховая премия) за такое страхование будет очень велика. Ведь при наступлении страхового случая страховая компания обязана будет выплатить дольщику большую сумму. Вывод, который должен сделать будущий дольщик √ начинать минимизировать свои риски необходимо еще на стадии подписания договора.
Вопрос: Я участник долевого строительства. Когда подписывал договор, на строительной площадке кипела работа, было много техники. Сейчас работа затихла и технику увезли. Стоит ли мне расторгать договор?
Ответ: Вовремя узнавать обо всех процессах, происходящих внутри строительной компании, обычному дольщику практически невозможно. Однако, у строительства есть и внешние показатели. Наилучшим показателем производства работ по строительству дома является наличие строительной техники. Отсутствие техники на строительной площадке насторожит каждого дольщика. Однако, не всегда отсутствие техники связано с проблемами в строительстве дома. Дело в том, что компания может на какое-то время приостановить работы или перебросить часть строительной техники на другой строящийся объект, сроки сдачи которого наступят раньше. Потерянное время компания впоследствии может компенсировать ударными темпами строительства или работой в несколько смен. Кроме того, приостановка работ может быть связана с самой технологией строительства дома. Например, на определенных грунтах фундамент должен простоять без нагрузки достаточно длительное время. Дольщику следует начинать действовать только после того, как компания пропустит сроки указанные в его договоре, т.е. нарушит свои обязанности по договору. В этом случае вы имеете полное право требовать возмещения. Расторжение договора √ это крайняя мера. Не стоит расторгать договор только по причине приостановки строительства в данный момент.
Вопрос: В договоре указан срок передачи мне квартиры I квартал 2004 года. Однако мне ни кто не звонил и не писал. Когда мне принимать квартиру?
Ответ: К сожалению, задержка в передаче квартир дольщику в Санкт-Петербурге стала обыденным явлением. Самым простым выходом из вашей ситуации является обычный звонок в строительную компанию. Лучше всего пообщаться с тем менеджером компании, с которым вы больше всего общались. В разговоре необходимо сразу заявить о своей готовности принять квартиру. После того, как вы узнаете причину задержки передачи вам квартиры, следует выяснить, как обстоят дела с приемом дома Государственной приемочной комиссией. Нередко срок сдачи объекта Государственной приемочной комиссии переносится, это и является причиной задержки передачи квартиры дольщику. Бывают случаи, когда дом вообще в обозримом будущем не может быть сдан. Грамотно оценить такие перспективы сможет только хороший специалист. Бывает, что в подобных ситуациях необходимо срочно предпринимать определенные действия с целью защиты интересов дольщика. В вашем случае строительная компания явно нарушает свои обязательства. Вы вправе предъявить свои претензии к компании в соответствии с условиями вашего договора и действующим законодательством.
Вопрос: Я хочу зарегистрировать свое право собственности в ГБР, но не знаю номера дела, где лежат документы компании. Как узнать, поданы ли строительной компанией документы в ГБР? И как узнать номер дела?
Ответ: Узнать о том, поданы ли документы в ГУЮ ╚Городское бюро регистрации прав на недвижимость╩ можно двумя способами. Первый способ заключается в обращении к представителям самой строительной компании. Обычно в строительных компаниях на такой вопрос отвечают очень охотно. Разумеется, если вопрос задан своевременно, т.е. когда Государственная приемочная комиссия уже завершила свою работу и документы были поданы в ГУЮ ╚Городское бюро регистрации прав на недвижимость╩. Если компания еще не подала документы, ее представители могут сказать, когда такие действия будут совершены.
Вторым способом выхода из данной ситуации является простая подача всех необходимых документов в ГУЮ ╚Городское бюро регистрации прав на недвижимость╩ с целью регистрации своего права собственности. В случае, если компания не подала документы, вам будет выдан отказ в совершении регистрации права собственности. Разумеется, второй способ надо применять после того, как переговоры с представителями строительной компании окончатся неудачей. В случае получения отказа в регистрации по этому основанию, вы рискуете потерять лишь сумму, уплаченную за регистрацию.
Как видно из данной статьи, практически все способы контроля осуществимы только при активной позиции самого дольщика. Когда дольщик хочет заниматься контролем строительства собственной квартиры, он вполне может его осуществлять. Однако, в случае возникновения каких-либо проблем, дольщик должен своевременно обращаться к специалистам. Как показывает практика, обращения к специалистам лишними не бывают.
адвокатской фирмой ╚Юринформ-Центр╩
Санкт-Петербург, телефон: 118-69-18
http://www.jurinform.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
