|
Коммерческая недвижимость. Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договоров аренды
Адвокат Сергеева Екатерина Юрьевна
Адвокатская фирма Юринформ-Центр
В статье будут рассмотрены случаи нарушения правила об обязательной государственной регистрации договоров аренды. Умение правильно составить договор это еще не все что может понадобиться предпринимателю. Зачастую таким же важным оказывается обязанность своевременно зарегистрировать свои права в государственном органе. Мы отобрали наиболее интересные на наш взгляд вопросы, способные отразить важность и необходимость процедуры государственной регистрации договоров.
Вопрос: Здравствуйте, мы заключили договор аренды здания сроком на 3 года, но договор не зарегистрировали в ГБР. Сейчас собственник арендуемого помещения уже сменился и мы боимся, что новый собственник захочет расторгнуть с нами договор аренды. Как нам быть?
Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ╚переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды╩. Однако, если срок действия договора аренды превышает один год, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации. Такая регистрация должна осуществляться с соблюдением норм содержащихся в Федеральном законе ╚О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним╩.
Действующим законодательством предусмотрена возможность обязать сторону зарегистрировать договор надлежащим образом. Такое правило содержится в п. 3 ст. 165 ГК РФ который гласит: ╚если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки╩.
В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В то же время п. 3. ст. 433 ГК РФ гласит: ╚Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом╩. Таким образом, получается, что Ваш договор аренды вступит в силу только после его государственной регистрации. Поскольку на момент купли-продажи здания Ваш договор не был зарегистрирован и считался незаключенным, к новому собственнику арендуемого помещения не перешли права и обязанности возникшие по Вашему договору. Регистрация же договора аренды с предыдущим собственником невозможна, т.к. собственником помещения он уже не является и все его права на это помещение перешли к новому собственнику.
Новому собственнику не надо расторгать с Вами договор аренды, т.к. этот договор не был заключен в силу закона. В подобной ситуации, Вам остается надеется, что новый собственник захочет заключить с Вами договор аренды на приемлемых для Вас условиях.
Вопрос: Мы заключили договор субаренды. Срок аренды более одного года. При попытке зарегистрировать договор аренды в ГБР, нам выдали отказ на том основании, что право арендатора на помещение не зарегистрировано. Помещение нам очень нравится. Его еще можно как-нибудь получить в аренду?
Ответ: В соответствии с п. 2 ст.13 Федерального закона ╚О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним╩ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В статье 1 этого же закона дано определение термина ╚ограничение (обременение)╩ - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Учитывая правило абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ ╚договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды╩, договор аренды заключен на срок превышающий один год, следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация права субаренды (обременения) на помещение невозможна без регистрации предыдущего права аренды. Для регистрации Вашего права субаренды Вам необходимо будет зарегистрировать право аренды.
Безусловно, нарушение правила о государственной регистрации договоров аренды способно повлечь самые неблагоприятные последствия. Часто неисполнение этого требования связано не с нежеланием, а с не знанием о своей обязанности по совершению такой регистрации. Такое незнание может дорого обойтись предпринимателю, который в один момент может потерять право аренды помещения.
адвокатской фирмой ╚Юринформ-Центр╩
Санкт-Петербург, телефон: 118-69-18
http://www.jurinform.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
