Договор договору рознь
На вопросы читателей отвечает начальник юридического отдела юридической компании ' Серебряный век ' - Алтаева Виктория Борисовна
КЛИЕНТ: Я хочу продать свою 2-х комнатную квартиру и купить 3-х комнатную. В одном агентстве есть квартира, которая мне подходит. Меня торопят с подписанием договора, а я боюсь, потому что не знаю все ли правильно в договоре, как он должен быть составлен.
ЮРИСТ: В первую очередь Вам следует обратить внимание на то, с кем именно Вам предлагают заключить договор с ╚Агентом╩ или ╚Фирмой╩. Стороной договора всегда должно быть само юридическое лицо √ агентство недвижимости. Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо фирмы √ директор, генеральный директор или любое другое лицо, действующее на основании доверенности; в этом случае потребуйте приложения доверенности к договору. Не постесняйтесь попросить предъявить паспорт лицу, с которым подписываете договор. Еще раз обратите внимание √ в договоре агент может фигурировать только как исполнитель, назначенный фирмой, договор Вы должны подписывать только с агентством
Необходимо точно определить предмет договора √ то есть указать все данные по которым можно точно определить какой именно объект недвижимости Вы продаете/покупаете/меняете (общая площадь, площадь по комнатам наличие балкона и пр.), указать наличие и состояние его составных частей и элементов (сантехника, встроенная мебель и пр.).
Внимательно прочтите раздел договора, касающийся прав и обязанностей сторон. Договора некоторых агентств предполагают однобокий характер взаимоотношений √ права у фирмы, обязанности у клиента. Обратите внимание на характер договора √ эксклюзивный или нет, то есть, обязуетесь ли Вы не заключать подобных договоров на тот же предмет (например, продажа конкретной квартиры) с другими агентствами. Если Вы принимаете на себя такие обязательства, учитывайте ответственность при его нарушении. Раздел ╚ответственность сторон╩ имеет существенное значение.
Во-первых √ ответственность не может быть односторонней; фирма должна также отвечать за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора, причем ответственность эта должна включать в себя санкции, выраженные либо в твердой сумме штрафа (например за отказ от выполнения договора или за одностороннее изменение его условий) или за каждый день просрочки выполнения обязательств (например - освобождение квартиры).
Во-вторых √ необходимо учесть форс-мажор - обстоятельства, при которых стороны освобождаются от выполнения принятых на себя обязательств (смерть кого-либо из сторон договора, действия органов власти, стихийные бедствия и пр.).
В договоре должна быть точно указана цена продажи/покупки квартиры, обратите внимание - не балансовая (оценочная) стоимость, а истинная (рыночная) цена, отдельным пунктом √ вознаграждение агентства в твердой сумме или в виде процента от суммы сделки.
Принципиальное значение имеет порядок расчетов √ но это тема для отдельной статьи.
Срок действия договора должен быть указан.
Теперь несколько советов по заключению договора с риэлтерскими фирмами.
Первое - аксиомой является то, что у фирмы должна быть лицензия на осуществление риэлтерской деятельности.
Второе - если Вам на Ваше желание изменить условия договора отвечают что-то вроде ╚у нас стандартные (типовые) бланки, мы по ним работаем, они всех устраивают, мы ничего менять не будем╩, постарайтесь не работать с такой фирмой.
Третье √ у договора должен быть номер. Ведение единого реестра договоров √ обязанность каждого агентства недвижимости.
Четвертое √ не стесняйтесь спрашивать, что именно подразумевается под тем или иным пунктом договора; если агент не в состоянии объяснить Вам что-то, требуйте общения с руководством.
Пятое √ договор должен быть простым и понятным, обилие документов не является достоинством.
Шестое √ Вы должны иметь все документы, подписанные двумя сторонами в подлинниках, и копии всех документов, подписанных только Вами.
КЛИЕНТ: Я самостоятельно нашел покупателя на свою квартиру. Покупатель не хочет оформлять сделку через агентство. Как быть?
ЮРИСТ: Вряд ли разумно не пользоваться услугами профессионалов при совершении серьезных сделок. Если у Вас или у Вашего покупателя есть опасение в сохранности денежных средств, то для расчетов можно предложить независимые расчетные центры. Но для обсуждения всех нюансов будущей сделки, подписания договоров, советую Вам обратиться или в агентство недвижимости или воспользоваться услугами квалифицированных юристов.
КЛИЕНТ: Я нашла квартиру, которая полностью устраивает меня по всем параметрам, но квартира эта в доме, строительство которого не завершено. Как правильно составить договор с организацией, продающей квартиры в этом доме ?
ЮРИСТ: Для начала необходимо определить, с кем именно вступать в договорные отношения. Имеет ли организация, ╚продающая квартиры╩ право на заключение таких договоров.
Кроме стандартной проверки учредительных документов (свидетельства о регистрации, устава, учредительного договора), а также справки налоговой инспекции о постановке фирмы на учет и полномочий лица, которое подписывает договор, необходимо потребовать:
Акт органа исполнительной власти (как правило распоряжение мэра (губернатора) о разрешении на строительство дома (с последующими изменениями и дополнениями, если они имели место);
Документ, подтверждающий отвод под строительство земельного участка (как правило договор аренды земельного участка);
Проектную документацию на дом.
Если сама организация не является заказчиком строительства дома, то есть не этой фирме разрешено строить дом, обязательно необходимо выяснить ее статус √ а именно в каких взаимоотношениях находится она с застройщиком. Если это дилер √ проверить право реализации каких квартир предоставлено, если это инвестор √ какие квартиры и каким образом оплачены, если это подрядчик (субподрядчик) √ какие квартиры по договору подряда ╚отходят╩ фирме.
Самое главное √ обязательно проверьте у застройщика полномочия организации в которую собираетесь вносить деньги.
В договоре необходимо четко определить параметры Вашего будущего жилья (общий метраж, метраж комнат, кухни, наличие лоджии или балкона, этаж, подъезд (блок-секцию) в котором находится жилье). Отдельный пункт √ это состояние квартиры, в котором Вам должны сдать ее строители.
В договоре должен быть отражен срок приема дома в государственной комиссией, срок передачи Вам квартиры и обязательно √ срок регистрации Вашего права собственности.
И последний совет √ обязательно зарегистрируйте в ГБР право требования на основании заключенного инвестиционного договора.
юридической фирмой "Серебряный век "
Санкт-Петербург, пер.Тюленина,3
тел/факс.325-7575
E-mail: silver_age@estate.spb.ru
http://
http://www.estate.spb.ru/silver_age
|