|
2001-10-05 00:00:00
Неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость в Петербурге породил бум на строительство таких объектов.
Особой популярностью среди девелоперов пользуются торгово-развлекательные комплексы и бизнес-центры. Первые в основном строятся заново и вне центра города. Вторые, наоборот, появляются в реконструируемых зданиях центральной части Петербурга.
Кроме того, рынок "созрел" для строительства достаточно крупных объектов - торговых центров площадью более 10 тыс. кв. м, что уже напоминает мировой стандарт.
При правильной организации бизнеса, считает генеральный директор "Бизнес Линк Девелопмент" Владимир Бограчев, рентабельность подобных проектов может быть выше 20%. Цифра взята не с потолка - компания имеет опыт работы в этом сегменте рынка.
В отличие от рынка жилья, рынок коммерческой недвижимости имеет недолгую историю.
Значительная часть заявок на строительство торговых объектов поступает от фирм, выросших из бывших "ларечников". Как правило, они уже имеют одну или несколько торговых точек (часто у метро), состоящих из павильонов, именуемых "временными объектами". Желая закрепиться на арендуемой территории, фирмы вкладываются в капитальное строительство.
Источником финансирования в этом случае обычно служат собственные средства и деньги мелких арендаторов. По такому же принципу реконструируются вещевые и продовольственные рынки.
Обычно бывает так, что, завершив строительство на своей территории, компании не рассматривают возможность освоения новых, откладывая развитие до лучших времен.
Желание обзавестись бизнес-центром зачастую проявляют собственники или арендаторы зданий.
Появление большого числа инвесторов положительно сказалось на рынке подрядных работ. Еще 5-7 лет назад подрядные строительные организации сетовали на отсутствие заказов. Это побуждало их становиться застройщиками и привлекать инвестиции. Многие ушли на жилищный рынок, где можно было хоть что-то строить. Сейчас ситуация изменилась, и работы у подрядчиков хоть отбавляй.
Серьезный ин#терес к коммерческой недвижимости стали проявлять и классические домостроители. Несколько лет назад они без энтузиазма относились к такого рода объектам, хотя и строили их на первых этажах, если это предусматривал архитектурный проект. Некоторые фирмы, не желая тратить время на поиски покупателя, вовсе отказывались от встроенных помещений. Это привело к тому, что в районах новой застройки практически отсутствует необходимая инфраструктура. Ощущается острая нехватка магазинов, парикмахерских, аптек и т. п.
Сейчас ситуация меняется в противоположную сторону. Большая часть домостроителей с удовольствием вводит в эксплуатацию встроенные помещения.
В планах ОАО "ПО "Ленстройматериалы" коммерческой недвижимости выделяется 5-7% всех площадей. При этом планируется реализация пяти проектов, каждый из которых требует инвестиций от $2,5 млн. Источниками финансирования в равных долях будут собственные средства, средства заказчиков и дольщиков, а также кредиты банка.
Ожидаемый уровень рентабельности таких проектов, считают в фирме, - 8-10%, а срок окупаемости - не менее 1,5 года. Для коммерческой недвижимости это небольшие проекты.
При этом значительная часть строящейся недвижимости не продается, а управляется специально созданным в структуре компании отделом коммерческой недвижимости.
Один из проектов компании "КОПстройсервис" - это центр под офис с комнатами отдыха. На этом объекте компания выступает в роли заказчика, застройщика и генерального подрядчика.
Некоторые застройщики пошли еще дальше. Они начали возводить бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Мотивация компаний при этом различна.
Заместитель генерального директора по маркетингу "Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Тарас Карабута отмечает особенности создания бизнес-центра (объем инвестиций в проект - $7 млн), которым занимается его компания. Также он сказал, что это будет долевое строительство, как и на жилищном рынке. То есть инвестор часть площадей получает в собственность. Сдава#ться в аренду офисные площади не будут. Для инвестора-совладельца такие вложения окупятся не больше чем через 3 года. В аренду корпорация предполагает сдавать специальные "инфраструктурные подразделения", например специализированные магазины. Так как прибыль от продажи долей появляется уже в процессе строительства, компания рассчитывает, что к моменту окончания строительства (то есть через 2 года) проект может окупиться.
Генеральный директор компании "Строймонтаж" Артур Кириленко заявил, что новый проект корпорации - бизнес-центр "Петровский форт" качественно отличается от традиционного домостроения лишь возможностью диверсифицировать свои риски, с которыми можно столкнуться в строительной толкотне.
Характерно, что к управлению коммерческой недвижимостью не привлекаются сторонние управляющие компании. В структуре ряда инвестиционно-строительных холдингов давно существуют фирмы, занятые управлением коммерческими объектами. Это, например "Петербургстрой" и "Петербургская недвижимость". Однако в основном они оперируют не новыми зданиями, а бывшими административными строениями.
Сове мнение по ситуации с коммерческой недвижимостью высказал и генеральный директор компании "Петербургстрой" Виталий Вотолевский. Он считает, что и с точки зрения управления, и с точки зрения продажи бизнес-центры снова стали интересны. Сейчас продажная цена на такие объекты выше, чем на жилье, и спрос превышает предложение. Срок окупаемости торговых площадей легких конструкций - 3-5 лет. Более фундаментальных конструкций - 10-12 лет. Для офисных помещений класса "Б" это 6-8 лет, класса "А" - 8-12 лет".
Однако есть компании, которые не идут на поводу у модного поветрия.
Рынок строительства объектов производственного назначения пока пребывает в застое.
Инвестиции в сферу производства, в том числе в строительство, обычно растут в период оживления экономики. Теоретически такое строительство расширяется параллельно с ростом деловой активности, и в итоге промышленное строительство обеспечива#ет более высокую норму прибыли, чем инвестиции в жилые дома.
Пока строительные компании Петербурга лишь морально готовы вкладываться в подобные объекты ("для таких объектов нужны серьезные средства"). Тем не менее многие строители отмечают, что "банки стали более доброжелательными" к строительному рынку, когда сами участвуют в инвестиционной цепочке. Рынок промышленной недвижимости, считают профессионалы, имеет хорошие перспективы.
Газета "Деловой Петербург"
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
