|
2004-10-13 00:00:00
Летняя стабилизация и даже некоторое снижение цен на ростовские квартиры привели рынок в нервное состояние. Осень должна была ответить, был ли это сезонный спад или нащупан ценовой потолок. В октябре цены поползли-таки вверх, но, по общему мнению, расти теперь будут все медленнее. Частные инвесторы, разместившие свои сбережения в покупку так называемого инвестиционного жилья, переводят дух. Однако уже сейчас видно, что прошлогодних рекордов доходности местному рынку недвижимости в обозримом будущем не побить. Инвестиции в квартиры стали более рискованными.
В прошлом году квартиры в донской столице подорожали в среднем на 45% (в валютном эквиваленте) ? великолепная доходность привлекла на рынок толпы спекулянтов, которые увидели в жилье замечательную альтернативу банковским депозитам и вложениям в акции. Купив новостройку или уже готовую квартиру, а затем продав ее через год, можно было заработать гораздо больше, чем на любом банковском вкладе. Правда, фондовый рынок давал сопоставимые прибыли, однако вложения в акции ? дело намного более рискованное, чем инвестиции в жилье: те, кто инвестировал в "ЮКОС", когда г-н Ходорковский еще находился на свободе, прекрасно это знают.
Чем больше вливалось на квартирный рынок инвестиционных денег, тем выше ползли цены на жилье в донской столице. В начале нынешнего года ростовские квартиры подорожали еще на 20%, но потом вдруг рост цен остановился. Инвесторы занервничали, пошли разговоры, что цены перегреты, что спекулянты сами надули ценовой мыльный пузырь, который вот-вот лопнет.
? Несмотря на подобные прогнозы, квартирные инвесторы, по моим наблюдениям, своих денег с рынка отзывать не стали, какого-то массового сброса инвестиционного жилья не было, хотя летом жилье в Ростове, действительно, не только не подорожало, но даже чуть-чуть упало в цене, ? говорит гендиректор компании по управлению недвижимостью "Титул" Евгений Сосницкий.
Масштабы летнего снижения цен в ростовских риэлтерских компаниях оценивают по-разному.
? Квартир#ы за все лето подешевели максимум на 2?5%, ? считает директор "Риэлти" Борис Людмирский. ? Строители и вовсе оставили свои официальные цены неизменными, только стали охотнее давать скидку ? в результате личных переговоров можно было добиться более низкой цены. Сейчас же строители в смысле скидок стали куда менее сговорчивыми, а цены вторичного рынка понемногу двинулись вверх и, кажется, летние "потери" уже целиком отыграли.
По мнению директора риэлтерской компании "Дон-МТ" Марины Строевой, летом слегка подешевели лишь дорогие квартиры. Евгений Сосницкий, наоборот, говорит, что летнее снижение коснулось лишь сектора самого ликвидного жилья ? гостинок и однокомнатных квартир.
? Цены на эту категорию жилья были чересчур перегреты, поэтому рынок откорректировал их вниз в среднем до 500 долларов за квадратный метр, ? поясняет г-н Сосницкий. ? Скажем, 18-метровая гостинка (имеется в виду жилая площадь. ? N) на Западном летом подешевела с 18500 долларов до 18000. Однако сейчас она снова стоит 18500, то есть к середине октября цены уже полностью отыграли летнее падение и дальше будут только расти, правда, очень медленно, прибавляя не более 2% в месяц. Характерно, что почти все ростовские риэлтеры, оценивая грядущий рост, придерживаются примерно таких цифр. ? Думаю, по итогам года квартиры в Ростове подорожают на 25%, ? заявляет Марина Строева. ? При этом львиная доля этого роста была обеспечена за первые несколько месяцев, потом случился небольшой откат, и вот теперь устойчивый рост возобновился.
Борис Людмирский также придерживается точки зрения, что до конца года ростовские квартиры прибавят в цене около 5%. Если прогноз сбудется, то по сравнению с банковским депозитом доходность получится вполне приличная, ведь на вкладах сейчас невозможно заработать больше 12?14,5% годовых. Те же, кто покупал квартиры в начале года, и вовсе окажутся в большом выигрыше.
? Я знаю конкретные новостройки, где в начале этого года можно было купить квартиры из расчета 15000 рублей за квадрат#ный метр, а сейчас их цена составляет уже 19500 рублей, ? рассказывает Евгений Сосницкий. ? Получается доходность на уровне 30% годовых, с учетом, что в ближайшие три месяца квадратный метр там больше не подорожает. При этом, когда у строителя все свободные квартиры закончатся, инвестор сможет ближе к сдаче дома сделать на свой объект премиальную наценку и выставить его на продажу. Кроме того, неплохую доходность получают те, кто покупает квартиры и сдает их затем внаем. Заработки на уровне 15?24% годовых в валюте, поскольку стоимость аренды за последнее время подросла. Самые хорошие квартиры и дома сдаются сейчас за 1500?3000 долларов в месяц и при этом находят своих арендаторов всего за два-три дня. В Ростов по-прежнему едет много иногородних специалистов, чиновников, работающих здесь по контракту.
Между тем риэлтеры признают, что вложения в недвижимость стали менее надежными. На самом деле никто не может гарантировать, что в течение следующего года жилье в Ростове подорожает не то что на 15%, а хотя бы на 5?10%. И некоторые ростовские строители, которые по примеру Москвы начинают завлекать соинвесторов обещаниями регулярно повышать отпускные цены и тем самым обеспечивать высокую доходность вложений, вполне вероятно, не смогут выполнить этого условия. В частности, в Москве, когда цены на рынке в этом году остановились, те строительные компании, которые продолжали их регулярно индексировать, в конечном итоге столкнулись с серьезным кризисом ликвидности: стоимость квадратного метра в таких новостройках оказалась выше среднерыночных показателей. Все-таки недвижимость нельзя рассматривать как инструмент с гарантированной (по примеру банковского депозита) высокой доходностью.
Сегодня риэлтеры уже не вспоминают ни о каком мыльном пузыре.
- Я уверен, что в обозримом будущем цены на квартиры в Ростове будут расти, пусть и очень медленными темпами, ? говорит директор "Риэлти". ? Впрочем, для инвестиций в недвижимость существуют и другие, в данный момент, может быть, бо#лее привлекательные, объекты. Скажем, летнее снижение цен на квартиры, по моим наблюдениям, никак не коснулось земли. На инвестициях в ростовские земельные участки сейчас можно заработать намного больше, чем на вложениях в квартиры.
Игорь Бураков
RostovEstate
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
