|
2004-03-29 00:00:00
Треть квартир в Москве покупают "чистые инвесторы". Этого количества вполне достаточно, чтобы вызвать обвал рынка недвижимости в случае падения доходности либо увеличения налога на недвижимость.
Аналитический центр "Индексы рынка недвижимости" (IRN.ru) подсчитал количество "инвестиционных" квартир на столичном рынке недвижимости. В настоящее время квартиры, купленные с целью их последующей перепродажи, составляют 30% от общего объема рынка. Эта цифра, по мнению руководителя центра Олега Репченко, будет расти в течение ближайших двух лет, после чего возможен сброс "инвестиционных" квартир, который приведет к падению цен, поскольку даже 30% ? это критичная доля для рынка. Однако в случае серьезного падения доходности на рынке недвижимости сброс квартир может начаться и раньше. Участники рынка недвижимости, впрочем, утверждают, что количество "инвестиционных" квартир не превышает 10%.
Как пишет Олег Репченко в своем отчете, рост количества квартир, приобретенных с целью извлечения прибыли ("инвестиционных"), наметился именно в 2003 г. и сопровождался ростом цен на рынке в среднем на 40%. По данным аналитического центра "Индексы рынка недвижимости", доля "инвестиционных" квартир на столичном рынке в 2000 г. не превышала 2% от общего объема рынка, в 2001 г. ? 4%, в 2002 г. ? 11%, а в 2003 г. эта величина приблизилась к 30%. Рост количества "инвестиционных" квартир в 2003 г. Олег Репченко связывает с колебаниями валютных курсов. Впрочем, с такой оценкой количества "инвестиционных" квартир на рынке согласны не все. "Я не очень понимаю, откуда взялись эти данные, поскольку оценка процента "инвестиционных" квартир является довольно сложной задачей, ? сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. ? Это происходит в силу того, что покупатели не декларируют цели покупки квартир. Тем не менее некоторые оценки можно сделать. Например, по данным компании "МИЭЛЬ", количество инвестиционных квартир не превышает 9%, по данным некоторых других кру#пных игроков, оно составляет 10%". С такой оценкой согласны в компании Penny Lane Realty. "На мой взгляд, 30% ? несколько завышенная цифра, ? сказал RBC daily руководитель департамента продажквартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. ? Во всяком случае, на рынке элитного жилья с инвестиционными целями приобретается не более 15% всех квартир".
Олег Репченко пояснил RBC daily, каким образом были получены эти данные. "Действительно, оценка количества "инвестиционных" квартир на рынке является сложной задачей, ? сказал он RBC daily. ? Нашу оценку следует рассматривать как экспертную, полученную на основе некоторых косвенных данных. Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новых объектах. Так, когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенный процент квартир, причем один и тот же покупатель приобретает по 3-4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением. Кроме того, определенный процент покупателей, приобретая квартиры в строящихся домах, предпочитает площади, которые будут сданы позже, но в итоге будут стоить дороже. Такое поведение не характерно для людей, приобретающих квартиры для себя. Эти сделки также можно считать инвестиционными. Ну и, наконец, мы посмотрели на ситуацию в одном из микрорайонов Куркина, который уже оформлен в собственность. Там тоже существует определенная доля квартир, которые куплены, но не заселены". Впрочем, Олег Репченко также подчеркивает, что на рынке в настоящее время существуют самые разные экспертные оценки количества инвестиционных квартир. "Некоторые полагают, что "инвестиционных" квартир не более 10%, другие считают, что их количество приближается к 50%, ? говорит Олег Репченко. ? Мы думаем, что наша оценка более близка к действительности".
Отличие "инвестиционных" квартир от квартир, приобретаемых для жизни, с точки зрения рынка, состоит в том, что они приобретаются с целью извлечения прибыли, как правило, для последующей перепродажи, а следовательно, могу#т оказаться одновременно выброшенными на рынок, что приведет к росту предложения и, соответственно, к снижению цен. "Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки, ? сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости ИК "Велес Капитал" Владлен Волошин. ? Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Однако я полагаю, что даже если инвесторы и начнут фиксировать прибыль, они не будут снижать цены, а будут продавать по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье растет. Пока я не вижу причин для массового сброса квартир". По мнению Олега Репченко, для того чтобы инвесторы начали избавляться от вложений в недвижимость с потерями для себя, необходимо действие какого-то внешнего фактора, существенно ухудшающего привлекательность московской недвижимости. "Это может быть либо такой же кризис, как случился в 1998 г., ? говорит он, ? либо передача части столичных функций Санкт-Петербургу, либо законодательные инициативы, например, серьезно повышающие налог на недвижимость". По мнению Александра Зиминского, остановить рост цен или вызвать некоторое их падение способна разве что макроэкономическая нестабильность ? например, резкое снижение цен на нефть.
Тем не менее Геннадий Стерник полагает, что 30-процентная доля "инвестиционных" квартир является критичной для рынка: в случае одновременного сброса она может оказать серьезное влияние на рынок, то есть вызвать обвал цен. Впрочем, он также полагает, что в ближайшее время этого ждать не стоит. Согласно исследованию Олега Репченко, в 2004 - начале 2005 г. доля инвестиционных квартир будет возрастать, что увеличит вероятность падения рынка, а также глубину снижения цен. "Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2 тыс. долл. за квадратный метр. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1,6 тысяч. Следовательно, рост цен темпами порядка#20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2 тыс. к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 г., в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 гг. произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 гг. возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного "инвестиционными" квартирами", ? пишет г-н Репченко в своем отчете. Эти выводы коррелируют с общим мнением участников рынка недвижимости, которые ожидают кризиса на рынке в 2006 г. При этом некоторые участники утверждают, что в 2006 г. возможно резкое падение цен в среднем до тысячи долларов за квадратный метр ? то есть до уровня примерно 2000 года.
Отдел экономики
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
